Ипотека: курс на восстановление

Система ипотечного кредитования, в больших муках зарождавшаяся в России, не успев окрепнуть, начала биться в агонии кризиса. Все заинтересованные лица – правительство, банки, строители, заемщики – занимаются поиском выхода из сложившейся ситуации. Результаты этих усилий можно наблюдать уже сейчас, ну а что будет дальше – рассудят время и рынок.

Доля жилья, купленного с помощью банковских кредитов, дойдя, в зависимости от региона, до 30 – 50 % в общем количестве сделок по купле-продаже жилой недвижимости, с началом финансового кризиса снизилась до уровня трех- четырехлетней давности. Обрушение виртуальной финансовой пирамиды, выстроенной крупнейшими мировыми банками на зыбком основании дешевой ипотеки в США, Англии и ряде других стран было озвучено всеми СМИ и «разжевано» разномастными аналитиками. Соответственно, в России финансовый кризис выразился не только в оттоке инвестиций, прекращении доступа российских банков к низкопроцентным западным кредитам, но и в снижении доверия населения к самому понятию банковских кредитов и, в частности, к ипотеке, как таковой.

Еще до кризиса ипотека в нашей стране была объектом множества шуток и анекдотов. На человека, «ввязавшегося» в ипотеку, смотрели как на сумасшедшего или смертельно больного, причем согласившегося на это добровольно. С приходом же кризиса, множество ужасных и неприглядных историй, связанных с ипотекой (с невозможностью ее оплачивать), попали на телевидение, на страницы газет и в Интернет. Фактически, вся система российского банковского кредитования попала под спонтанную, но от этого не менее мощную, компанию антирекламы. Ипотека же предстала чудовищем, выбрасывающим семьи с детьми на улицу без гроша в кармане, доводящим вполне нормальных людей до самоубийства и пожирающим младенцев на завтрак.

Действительно, на первых порах, почувствовав угрозу собственной стабильности, многие банки в полной мере показали «звериный оскал капитализма», начав «щемить» по полной программе не очень опытных частных заемщиков. В ход были пущены все меры – от юридических закавык, вроде одностороннего пересмотра банковской процентной ставки по займу или требований досрочного погашения кредита «в связи с изменившимися обстоятельствами», до откровенно незаконных попыток открытого давления и настойчивых предложений подписания дополнительных соглашений к договору банковского займа, ухудшающих положение заемщика. Не лучше себя вели и заемщики. Неопытность и финансовая безграмотность привели к тому, что некоторые граждане, при попустительстве банков, буквально «нахватали» кредитов, которые потеряли возможность оплачивать при существующих доходах и отсутствии возможности перекредитоваться. Потом они, вместо того, чтобы обсудить ситуацию с банком, стали скрываться, а банки – применять к ним дополнительные финансовые санкции, передавать долги коллекторам и подавать заявления в суды. Причем, во многих ситуациях жадные банкиры сами виноваты – в последнее время перед кризисом они продавали кредиты, как горячие пирожки – практически всем подряд, без малейших задержек и проверок. А уж когда гром грянул – стали быстро и топорно «разбираться» с неплательщиками. И прямым ходом вся подноготная беспросветной «жизни взаймы», все «грязное белье» выбивания просроченных кредитов попадали в СМИ.

Результат такой массовой само-антирекламы не заставил себя долго ждать. Если еще в декабре 2008 года в Москве было зарегистрировано 1406 ипотечных сделок, то в январе 2009 – уже в пять раз меньше – 297, а феврале – всего 181! Аналогичным образом обстоит дело с ипотекой и по всей России – спрос на банковские займы под залог приобретаемой недвижимости упал в несколько раз. По данным, опубликованным Банком России, за первое полугодие 2009 года объем выданных гражданам ипотечных жилищных кредитов снизился в 5,6 раза по сравнению с первой половиной 2008 года. И проблема, я думаю, заключается не столько в высоких процентных ставках, сколько в потери доверия к ипотеке. Ведь все мы сейчас живем в быстро меняющемся мире, в котором можно быть уверенным только в одном – рано или поздно внешние условия обязательно изменятся, причем скорее рано, чем поздно. Поэтому, зная, что в случае наступления финансовых затруднений (от которых никто не застрахован), банк обдерет тебя «как липку», а родное государство ничем не поможет, брать кредит на 10-30 лет равносильно согласию сыграть в русскую рулетку.

Такое положение вещей заставило власти принять ряд срочных мер, имеющих в своей основе социальную направленность и реабилитирующих, так сказать, «имидж» ипотеки, повышающих уверенность заемщиков в завтрашнем дне. Сказали свое веское слово президент и премьер, пообещав, в первую очередь, государственную защиту и поддержку пострадавшим от кризиса ипотечным заемщикам. Вопрос о снижении ставки шел уже вторым эшелоном. Государственное «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан», для поддержки заемщиков, взявших ипотечный кредит и испытывающих временные финансовые трудности, не позволяющие совершать платежи по ипотечному кредиту в полном объеме. Для этого была создана дочка АИЖК – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Также АИЖК провело немалую работу по популяризации принимаемых мер поддержки ипотечных заемщиков. Вслед за АИЖК и некоторые банки разработали и предлагают заемщикам свои программы по реструктуризации кредитов. Дело в том, что банкиры не хотят терять клиентов и упускать заработок, и, кроме того, реструктуризация улучшает отчетную ситуацию с просроченными долгами. Не остаются в стороне и девелоперы – чтобы обеспечить спрос на возведенное жилье, они предлагают покупателям не только рассрочки, кратковременные «псевдоипотеки», но и целевые ипотечные программы, разработанные совместно с банками.       Несколько снизились с начала года и ставки по ипотечным кредитам. Здесь свою роль сыграл и сравнительно стабильный (даже, временами, укрепляющийся) курс рубля, и то, что Центробанк четыре раза с начала года снижал ставку рефинансирования, вернув ее к уровню июля 2008 года. Да и сами ипотечные кредиты составляют вполне приличную часть банковского бизнеса, которую банкиры также не хотят потерять. Немаловажно и то, что банкам не выгодно, чтобы стоимость недвижимости падала – ведь, в крайнем случае, при изъятии у заемщика заложенной недвижимости и ее последующей продаже, банк не сможет получить выданную в кредит сумму. А чтобы повысить стоимость недвижимости – нужно стимулировать ее спрос, предлагать заемщикам более привлекательные ипотечные кредиты, популяризировать ипотеку.

Намечающиеся тенденции позволяют говорить о возрождении ипотеки в России. Даже в Москве, где жилая недвижимость является, в первую очередь, объектом финансовых инвестиций и спекуляций, мерилом престижа и личного достатка, и только в последнюю – продуктом потребления населения, наблюдается рост количества квартир, купленных по ипотеке. Уже начали проявляться результаты, пусть и не очень скоординированного, но целенаправленного воздействия всех заинтересованных сторон на рынок недвижимости и жилищного кредитования. В некоторых регионах, где местное руководство дотирует часть ставки по кредиту, или плотно работает с банками и застройщиками на повышение привлекательности покупки недвижимости, доля жилой недвижимости, покупаемая с использованием банковских займов достигла докризисного уровня. Улучшение ситуации в России полностью согласуется с общемировым трендом на восстановление национальных рынков недвижимости и возвращение доверия к ипотеке. И хотя в среднем по стране ипотека заметно сдала свои позиции, вполне очевидно, что за следующие полгода она их отвоюет.

Алекс Травинский.