Ипотека, о которой стоит еще раз подумать

Кризис и ипотека

Кризис 2008-2009 гг, как известно, ударил по ипотеке очень сильно, сократив объем данного вида кредитования практически до минимума. На усугубление финансовой нестабильности в стране банки реагировали постоянным изменением условий ипотечного кредитования. Ставки повышались, заявки стали рассматривать более пристально, и даже слишком. Те заемщики, что получили одобрение своего кредита до начала кризиса, должны были получать его уже на новых условиях, и это имело свои минусы. Так, повышение ставок означало для заемщика уменьшение суммы, на которую он мог получить кредит. Соответственно, ту квартиру, на которую человек рассчитывал, он уже не мог купить, и приходилось искать новую недвижимость. Когда она находилась, условия по ипотеке зачастую вновь могли быть изменены.

В некоторых банках во время кризиса ипотека существовала чисто номинально. Они выставили практически невыполнимые условия получения кредита и такие процентные ставки, которые никак не мог потянуть заемщик. Часто бывало, что после длительно рассмотрения документов просто давали отказ.

Впрочем, многим, кто успел взять ипотечный кредит перед кризисом 2008-2009 гг, пришлось об этом пожалеть.Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимостиMove.suрассказал,что в непростом положении оказались те, кто брал ипотеку в долларах. С ростом его курса объем выплат вырос значительно и многим ударил по карману.

Также, по словам эксперта, еще за год до кризиса, при появлении негативных тенденций в экономике, банки начали искать себе пути к отступлению и добавлять в ипотечные договора пункт о том, что при некоторых условиях банк вправе повысить ставки по уже выданным кредитам – например, при уменьшении стоимости заложенного имущество. В кризис многие заемщики еще раз перечитали свои договора и были близки к панике – на фоне слухов о том, что ставки по ипотеке банками действительно будут повышаться в одностороннем порядке по уже выданным кредитам. В реальности же, говорит Алексей Шмонов, у нас нет информации, что по уже выданным ипотечным кредитам действительно массово повышались ставки - может, были только единичные случаи – в регионах. Так что возникшая паника на фоне слухов о таком развороте событий была преждевременной.

Как заемщики справлялись с проблемами

Впрочем, не только слухи о возможном повышении ставок по уже выданным кредитам и увеличение курса доллара мешали спокойствию ипотечных заемщиков. Реальные проблемы начались у тех, у кого как раз были реальные проблемы: у тех заемщиков, кто лишился работы или же по каким-то еще причинам в кризис не смог выплачивать долг банку. Поскольку шло массовое сокращение людей, в том числе, топ-менеджеров и руководящего состава, таких заемщиков оказалось не так уж мало.

Тем не менее, надо помнить, что какой бы сложной ни была финансовая ситуация в стране, банку дефолт заемщика не выгоден. Поэтому многие банки готовы были делать шаги в сторону заемщика, только бы он остался с ним и рано или поздно смог бы выплачивать свой ипотечный кредит.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22 говорит, что действительно, во время кризиса 2008-2009гг некоторые ипотечные заемщики оказались не в состоянии платить по своим обязательствам. Тем не менее, банки шли навстречу людям и те заемщики, которые не скрывались и не уходили в подполье в случае проблем, а честно признавались кредиторам в возникших трудностях – получали отсрочку погашения или другую помощь. По мнению эксперта, банк всегда заинтересован в том, чтобы ипотечный заемщик расплатился с ним до конца, и в период кризиса с большинством банков всегда можно было договориться о неких поддерживающих мерах.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXIвек» рассказал, чтообычно банк предлагает три варианта решения проблемы: отсрочку платежа, увеличение срока кредитования и, как крайний вариант, погашение долга посредством продажи квартиры. «Стоит отметить, что обращаться в суд банк будет в самом крайнем случае, в основном из-за длительности судопроизводства и не прогнозируемости результата. Суд может отказать в изъятии залога, если, например, заложенная квартира – единственное жилье заемщика, и если в ней к тому же живут несовершеннолетние дети», - говорит эксперт.

Итак, по опыту кризиса 2008-2009 гг, у заемщика при возникновении проблем вследствие выплаты кредита (например, при потере работы), существовало три основных пути. Первое – это продажа квартиры, и за счет этого выплачивался долг банку. В то время, когда цены на жилье росли, на этой схеме можно было даже заработать. Но поскольку в кризис они значительно упали, могло выйти так, что после продажи квартиры заемщик оказывался еще и должен банку из-за того, что вырученная сумма не покрывала долг по ипотечному кредиту.

Второй вариант касается тех заемщиков, которые лишились работы или по каким-то еще причинам потеряли возможность выплачивать ипотеку. В таком случае люди являлись в банк и договаривались об отсрочке выплат. Вообще, по данным экспертов рынка, в Москве совсем недобросовестных заемщиков, квартиры которых приходилось продавать с молотка, практически не было – таковых встречались единицы. В регионах ситуация была похуже, но в столице доход людей выше, да и отбор в банках был строже. Поэтому банки всеми силами пытались договориться с людьми и в целом вели себя довольно лояльно.

Третья ситуация состоит в том, что человек брал кредит в валюте (например, в долларах), и ее курс резко возрос в кризис. Банки предлагали в этом случае программу рефинансирования, когда заемщик брал кредит уже в новой валюте – в рублях – но уже и по текущим условиям. По сути, это получался уже совершенно новый кредит, поскольку и процентная ставка, и условия были рыночные – и многие заемщики отказывались от рефинансирования, потому что после некоторых расчетов оказывалось, что в рублях, но по новым условиям платить пришлось бы даже больше, чем прежде.

Ипотека сегодня

Сегодня об ипотеке все рассуждают по-разному. Кто-то настроен позитивно и считает, что рынок ипотечного кредитования вплотную приблизился к докризисному уровню, кто-то осторожно говорит, что не все так просто, как может показаться.

Константин Шибецкий , директор ипотечного отделения ГК МИЦ,весьма оптимистичен в своей оценке ситуации. По словам эксперта,  сегодняшний рынок ипотеки живет полноценной динамичной жизнью,  кредиты выдаются, объекты покупаются. «Сравнивать с предкризисным  периодом нецелесообразно, поскольку в предкризисный период ипотеку банки постепенно заморозили. Условия предоставления ипотечных займов изменились в лучшую сторону, среднюю температуру по больнице (процентную ставку по кредиту) в 12,4% мы успешно преодолели, ставки уменьшились, размер первоначального взноса тоже уменьшился в среднем до 15-20 % ,  есть даже  предложения и с нулевым первоначальным взносом. Заемщиков же  банки стали рассматривать более внимательно», - говорит эксперт.

По мнению господина Шибецкого,  сегодня действительно можно говорить о восстановлении рынка ипотеки. Выводы же эксперт делает следующие – «категория subprime(заемщики без подтверждения дохода) ипотечным  банкам сегодня  не  нужна, основная валюта  ипотечных кредитов – рубль РФ, доля долларов кредитов ничтожно мала, объем кредитов на новостройки с каждым месяцем возрастает».

Наталья Парфенова, Начальник отдела продаж Регионы компании «Пересвет-Инвест»подтверждает, что на рынке действительно присутствуют разговоры о вероятности нового кризиса в России. Тем не менее, по словам эксперта, на текущий спрос они пока не повлияли, но вот банки постепенно повышают ставки и внимательней относятся к выдаче кредитов, максимально снижая степень  риска.